深圳第三批集中供地揽金106亿，深圳地铁贡献过半

图片来源：视觉中国

深圳2022年第三批集中供地收官。

9月28日下午，深圳第三批集中供地结果出炉，推出的7宗地块中，一宗光明地块由于无人报名而流拍，4宗底价成交，2宗达到最高限价成交，总土拍金额达到106.38亿元，总成交建筑面积达110.65万平方米。

从拿地房企来看，此次土拍继续延续了央企、国企包揽的局面，深圳地铁以底价拿下坪山区三宗地块，总拿地金额达60.38亿元，是本次土拍中拿地宗数以及拿地金额最高的企业。

招商蛇口以15亿元底价拿下龙华一宗地块，华润置地以最高限价27.5亿元+竞配建1600平米保障住房拿下宝安地块，东方资产旗下深圳市坂腾发展有限公司以3.47亿元最高限价+竞配建1.56万平方米保障性住房最高限制面积拿下龙华一地块。

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦对界面新闻表示，因为限制条件比较多，加上当前市场行情，参与竞投还是以国央企为主，一方面是支撑房地产市场，另一方面是对保障性租赁住房建设的支持，在进行商业行为的同时，更多的履行社会责任。

近些年深圳地铁加大了拿地规模，去年11月深圳第三批集中供地中，深圳地铁也以178.51亿元总价拿下5宗地块。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳地铁拿地增加，一方面与地块有关，此次有地块是上盖综合开发。同时，近期广州地铁、杭州地铁等都有大规模拿地的案例。

他进一步表示，地铁集团越来越成为地方土地市场的生力军。一方面，区域综合开发越来越成为土地出让的重点；另一方面，热点城市地铁进入大规模开发阶段，房地产给地铁建设输血，已经成为地铁开发的主要支撑；再次，国企或政府平台中，地铁的实力相对雄厚，生地拿下，地铁开通后卖房子，溢价比较高。

深圳第三批集中供地挂牌的7宗地块未有南山、福田等核心区域，包括宝安1宗、龙华2宗、光明1宗地、坪山3宗地，总土地面积49.51万平方米，总建筑面积122.10万平方米，挂牌起始价合计117.97亿元。

从供地数量来看，此次土拍延续了多批次供地，每一批供地数量减少的原则。李宇嘉表示，此次土拍延续了今年以来“多批供应、小步快跑”的供地原则，与当前开发商整体拿地信心较弱，减少供地数量以提振市场信心有关。

尽管楼市仍未复苏，但深圳此番土拍仍然延续了此前严格的土拍规则，坚持房地联动，明确普通商品住房的最高销售限价，继续沿用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让，初始建设公共住房、竞价达到地价最高溢价后竞建设保障性租赁住房。

不过与前两批次相比，初始建设的公共住房类型除了保障性租赁住房、公共租赁住房外，还增加了安居型商品房。

李宇嘉表示，无偿移交政府的公共租赁住房和企业自持的保障性租赁住房占比在20%-30%之间。既满足了二次房改要求的公共住房规模，又适当调整这一比例，再加上达到保租房自持高限后摇号，以及增加安居房这个公共住房品种的规模，这些都是给开发商让利。

为提升房企的拿地热情，深圳还调高了部分地块的最高销售限价，以扩大房企的盈利空间。

具体来看，销售限价上调幅度最大的是光明马田A629-1340宗地，该地块位于六号线薯田埔站附近，限价4.72万/平方米，比去年同片区地块的最高限价上涨了约5000元/平方米。尽管如此，谨慎拿地的房企还是不为此买单。

上调最高销售限价的还有两宗位于坪山坑梓街道的地块，均比去年同区域出让的地块上涨1100元/平方米，最高销售均价达3.53万元/平方米；宝安福海地块比去年限价上涨2250元/平方米，最高销售均价达到约4.8万元/平方米。

宝安福海地块的总建筑面积约为13万平方米，挂牌起始价约为24亿元，需初始建设无偿移交政府的公共租赁住房建筑面积达到1.14万平方米。

若以华润置地最终的27.5亿元+竞配建1600平米保障住房拿地成本计算，该地块可售楼面价约为2.35万元/平方米，参照4.8万元/平方米的最高销售均价，还是具有可观的盈利空间。

本次土拍中，竞争最为激烈的当属龙华A922-0824宗地，共有9家房企参与竞拍，最终由深圳市坂腾发展有限公司摇得。

该地块体量不大，总建筑面积只有约5.5万平方米，且住宅部分拟建设成为安居型商品房，平均销售价格不高于2.68万元/平方米。

处于同一片区的龙华福城A922-0823地块的销售限价则达到为5.36万元/平方米，为本次土拍最高限价地块。该地块总建筑面积约为9.5万平方米，起拍价约为15亿元，最终由招商蛇口以底价拿下 。

李宇嘉指出，深圳土地的公共属性越来越强，这是从高位回归理性，也是房地产回归公共服务融资，与区域开发、轨道开发协同发展的表现，更是地产和实体经济良性循环的表现。

土地市场回归理性，并通过限定房价，引导预期，为后续房价稳定奠定基础。深圳出让土地时就限定了未来房价的水平，具有价格锚定效应，引导市场价格向锚定价格靠拢。