魔方生活服务集团递交招股书，在管公寓超7.6万套

9月26日晚间，魔方生活服务集团股份有限公司向HKEx递交了上市申请。如果成功上市，魔方生活服务将成为HKEx首家长租公寓。

过去几年，魔方生活服务规模快速增长，带动了营收等财务指标的增长。2019年至2021年，营收从9.47亿元增长至14.71亿元，年复合增长率24.7%；净利润从6360万元增长到2.95亿元，年复合增长率115.6%。或受疫情影响，公司2022年上半年净利润为41万元。

从入住率来看，今年上半年，白领公寓的入住率为81.2%，蓝领公寓的入住率为85.4%，整体入住率为82.4%，较上年有所下降。

魔方生活服务2009年开始在南京发展集中式长租公寓业务，2013年布局上海、广州市场，2014年进入北京、深圳市场，2016年拓展至杭州。截至2022年6月30日，魔方生活服务运营公寓76190套，分布在全国26个城市的394个地点。

还是为上市做准备，魔方生活服务在2021年迅速扩张。截至年底，管理公寓数量为75，887套，比去年同期增加36，857套，翻了一番。

根据约斯特沙利文的数据，魔方生活服务截至2021年12月31日运营的公寓数量在独立集中式长租公寓运营商中排名第一，品牌知名度和住户满意度在所有集中式长租公寓运营商中排名第一。

从运营模式来看，魔方生活服务运营租赁公寓有两种模式:直营模式、加盟管理模式和第三方托管模式。前者出租或租赁整栋楼的一部分，管理运营这些出租物业；后者以自有品牌或相关委托方的品牌管理和经营特许公寓。

在加盟管理和第三方托管模式方面，收入主要来源于最初向加盟商和客户收取的一次性费用以及按照加盟管理和第三方托管公寓总收入的百分比连续收取的管理服务费。2019-2021年，该模式分别贡献920万元、1870万元、3780万元，占总营收的1.0%、2.0%、2.6%；今年上半年营收1760万元，占比2.1%。

魔方生活服务表示，通过不同模式管理公寓社区的能力，可以使集团满足居民、业主、加盟商和承包商的不同需求，并可根据城市的不同级别调整扩张策略，增强整体业务弹性。

根据不同消费群体的需求，魔方生活服务推出了不同的产品。旗舰品牌有魔方公寓和9号楼公寓。前者定位追求高品质租房生活的白领，后者为蓝领提供宿舍住宿解决方案。作为品牌补充，魔方生活服务还运营着摩尔公寓和V客青年公寓两个白领公寓，梦想之家和汇展阁两个蓝领工人宿舍公寓。

据了解，魔方公寓提供一居室和两居室。北京上海的月租一般在3000-6000元之间，其他城市的月租在2000-4000元之间；9号楼的公寓通常每个房间配2到8张床，每张床的月租价格从500元到1000元不等。

近年来，港股市场低迷，新股表现不尽如人意。短期市场情绪对准备IPO的公司提出了挑战。

知名地产分析师严跃进表示，目前上市看似是一个不好的时机，但反过来又是一个最好的时机。尤其是在房地产下行压力下，房企整合盘活是大势所趋。如果魔方上市，后续购房成本有望降低，对其扩大业务规模将起到积极作用。

此外，严跃进认为，新一轮长租公寓改革面临新的机遇。目前，内地已发行或即将发行的房地产投资信托基金产品共有四种。魔方还需要在金融创新方面做出努力，尤其是围绕新市民、年轻人和有三个孩子的家庭的住房产品设计。如果符合改革导向，积极理财，自然会得到投资者的认可。