港交所迎来首个长租企业魔方递交招股书丨长租·探索者

9月26日，魔方生活服务集团提交了在HKEx的招股说明书，摩根士丹利和建银国际为联席保荐人。

财务上，截至2019年底、2020年底、2021年底，魔方生活服务集团收入分别为9.46亿元、9.48亿元、14.71亿元，年复合增长率为24.7%。同期魔方生活服务毛利为8.08亿元、7.86亿元、12.67亿元，而归属于股东的净利润为6037万元，净亏损为2.29亿元，归属于股东的净利润为2.82亿元。

2022年前6个月，魔方生活服务集团营收8.49亿元，毛利7.3亿元，归属于股东的净利润924万元，非控股股东权益净亏损883万元。

资料显示，魔方生活服务集团主要以旗下旗舰品牌魔方公寓运营管理白领公寓。截至2022年6月30日，魔方生活服务集团运营公寓76190套，分布在全国26个城市的394个地点。一线城市直营公寓38609套，其他城市直营公寓11465套。其白领公寓月平均租金3002元，蓝领公寓月平均租金3723元。

魔方是行业领先、快速发展的长租公寓服务平台，引领国内集中式长租公寓模式。根据Jost Sullivan的数据，截至2021年12月31日，在独立集中式长期租赁公寓运营商中，该公司的租赁公寓数量排名第一。根据约斯特沙利文(Jost Sullivan)的调查结果，该公司在品牌认知度方面排名所有集中式长租公寓运营商之首，尤其是在居住体验和平台稳定性方面，该公司在行业参与者中排名最高。截至2022年6月30日，公司运营公寓76，190套，分布在全国26个城市的394家门店，其中约45.5%位于北京和上海。

在行业内横向比较的时候，魔方的资金实力是非常大的优势。

一方面，魔方已经完成了多轮股权融资。2016年魔方C轮融资近3亿美元，2019年魔方获得1.5亿美元D轮融资。背后的资本方包括AVIC信托、美国华平集团、加拿大领先的养老基金管理公司CDPQ等。

另一方面，魔方在债务融资方面表现出色。2017年1月，公司成功设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，这是国内ABS发行史上首个公寓行业资产证券化产品，为以中资资产运营为主的公寓行业开辟了新的融资渠道。

这体现了魔方的运营实力。资料显示，魔方本次发行的信托受益权资产支持专项计划的底层资产为魔方中国及其三家子公司魔方北京、魔方上海、魔方广州运营的30套房产的部分公寓未来三年的租金收入。

基于以上优势，魔方在行业风险被清除后，近两年进入快速增长车道。

考虑到并购带来的规模扩张，这两年魔方的房子数量翻了一番。2021年，魔方收购整合了V领地和世联弘普两个集中租赁品牌下的数万套房屋。据克而瑞统计，这是运营部第一家获得第三、第五名的集中租赁服务商。

数据显示，魔方目前有7.7万套房源，旗下三大品牌全面服务北上广深等20多个核心城市的租房人群。

近年来，长租行业陆续涌现出一批知名企业，但盈利问题一直困扰着企业的发展。这一方面与行业融资成本高有关，资金成本侵蚀利润。另一方面，房价带动地价上涨。同时，对租金敏感的外来人口支付能力有限，从而压缩了行业的利润空间。

盈利能力达到了行业前列。魔方做对了什么？魔方生活服务集团CEO刘佳表示:“一方面是收入增长，一方面是成本控制。我觉得这两件事更重要。”

从收入来看，主要来自两个方面:

第一，房间面积的增长。前文提到，并购带来的规模扩张，让魔方这两年的房子数量翻了一倍。目前魔方有7.7万套房子；第二，租金的溢价。据了解，魔方有一套比较完善的价格评估系统“凌某系统”，输入全国任意地址点，即可自动计算出合理的租金区间。

也就是说，魔方的租金是系统依托大数据计算出来的。不仅如此，魔方还会对某个店铺的出租率和租赁时长计算出一个浮动定价。类似机票，价格会根据淡季和上座率变化，从而实现收益最大化。

此外，增值服务有望成为魔方新的增长点。“从营收规模来看，目前占比不高，但我们认为增值业务是未来有潜力的部分。”

过去的回顾

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