北京第三轮土拍中海成大赢家，豪掷147亿拿下3宗地

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北京土拍市场有所回温。

9月23日，随着8宗线下竞拍地块完成出让，北京今年第三批集中供地18宗地块全部成交，总成交价500.295亿。

与前一日10宗地全部底价成交相比，今天成交的8宗地具备一定热度，全部溢价成交，平均溢价率达到6%，其中4宗达到限价，共收金343.5亿元。

从土拍结果看，中海地产以147.5亿元拿下3宗地，建发66.5亿元拿下两宗地，首开、金茂、海开也各有所获。

中指研究院土地事业部负责人张凯分析指出，这源于国央企融资成本较低，对竞现房销售面积的土拍规则适应性更强，同时得益于此前部分项目去化达到预期，国央企率先积极展开拿地。 

值得关注的是，不同于去年谨慎举牌，央企中海地产这次表现积极，大手笔在北京拿地。

本轮土拍中，中海地产先以41.975亿+36000平现房销售面积拿下0013地块；又以55.775亿+4000平现房销售面积，拿下海淀区西北旺镇HD00-0403-0015、0016地块；最后花了49.7亿拿下大红门0004地块。

上述三宗地溢价率分别是15%、15%和3.54%，项目销售指导价分别是8.5万/平方米、8.2万/平方米和9.5万/平方米。

加上在今年前两轮土拍中投入，年内中海地产已耗资234.75亿元在北京拿地。

除了去年投资较为谨慎，这几年，中海地产在北京的投入都不少。2019年，中海地产在环渤海区域拿地金额达到288亿元，其中北京是重中之重，拿地多、金额大。2020年，中海地产在北京花了248亿元拿地，这一体量接近其在北京当年的权益销售额248.57亿元。

随着投入增多，中海地产这几年也稳坐北京房企头把交椅。2018年限竞房逐渐成为北京楼市供应的主流后，市场承压，但中海却逆势增长，成为当年北京楼市的销售冠军。

之后几年，中海地产在北京市场的销售额一直居于前列。根据克而瑞数据，2019年、2020年、2021年中海在北京的权益销售金额都超过200亿元，均是第一。今年前8月，中海在北京的权益销售金额让是第一，达到了254亿元。

今天出让的8宗地受到较多房企关注，源于区域和配套。这8宗地集中在海淀、丰台和昌平，具有一定的市场热度。

北京链家研究院分析师岳微表示，海淀作为限竞房时期主力供应区域，已连续三次无地块入市，转变为稀缺供应区域，此次土拍一举推出永丰3宗地块，单区供应体量占全市供应20%，预计可提供超2000套房源，均为有效供应以满足北部居住需求。

丰台成为此次供地大户，供应宗数最多，单区供应体量占全市20%以上，地块位置较为核心、周边配套成熟、居住宜居性强，属于“丽泽商务区”、“首都商务新区”及“大兴国际机场”规划辐射范围内，市场认可度较高。

昌平受北部产业及购买力外溢影响，为平原新城中唯一一个出让地块溢价成交的区域，获得较高市场热度。

从房企整体表现来看，岳微认为，本轮依旧以国、央企为主；此外底价地块偏好联合，优质地块全部独立获得，区域深耕联动发展成为主要趋势。

整体来看，北京的本轮土拍也呈现出房企多盘联动发展的竞地思路。

根据岳微分析，中海地产竞得海淀永丰2宗地块紧邻去年二批拿地后打造的中海滙德里项目。继石景山后，中海在永丰连落三子、竞争进入现房销售环节等行为均表现出其长周期、与区域共同发展的开发的意愿。

此外，中海竞得的丰台大红门地块，距离大兴区旧宫镇中海兴叁號院项目较近，且地块定位相似，两区并联、双向促销。

作为海淀区的国资平台，海开控股继在海淀上地板块打造“日光盘”圆明天颂后，继续在海淀北部保持了较强开发意愿，3宗地块均积极参拍，最终竞得F3综合用地。

对于深度参与北京地产发展的首开股份，也表现出区域落子、联动开发的趋势。针对此次丰台造甲村地块，进入竞现房销售面积环节，预计打造高端住宅产品，与端礼著项目相互呼应。

同样，在昌平北部打造建发珺和府的建发，也在此次土拍中斩获昌平北部唯一一宗地块，面对当前昌平北部近十个新房项目在售的激烈竞争情况，双盘联动开发既能降低企业开发及营销成本，也有助于其打破竞争僵局。

相较其它城市，北京土拍规则较多。而在本轮土拍中，北京规划和自然资源委员会做了诸多调整，建设标准趋向市场，简化竞拍规则。

本批次出让的18宗地，除了继续沿用鼓励建设全龄友好社区、鼓励实施超低能耗建筑、设置高标准住宅建设要求等措施，不再将90/70户型限制作为刚性约束，而是在户型设计上给予房企更大灵活度，可结合市场需求设计多种户型，以支持刚性和改善性住房需求，满足多子女家庭住房需求。

同时从公布的各类竞争上限标准来来看，18宗地块未设置“竞政府持有产权份额”环节。同时在销售指导价无大幅提升前提下，土地楼面价与配建要求有所降低，房地价差有所扩大，为房企预留了合理利润空间。

为了保障住房品质，本批次地块也会继续采取竞现房销售面积方式，超过70%的项目设置了竞现房销售面积环节，例如海淀永丰、丰台槐新、顺义府前街等项目。